กรรมสิทธิ์ขาด สิทธิการเช่า และการถือผ่านบริษัท บนเกาะลันตา

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย บทความนี้ยังไม่ได้รับการตรวจทานโดยทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย จึงควรใช้สิ่งที่อ่านต่อจากนี้เป็นพื้นฐานสำหรับตั้งคำถามของคุณเอง ไม่ใช่คำตอบที่ยุติแล้ว กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยส่งผลจริง ต่อการวางโครงสร้างการซื้อ และผลนั้นเปลี่ยนไปตามสถานการณ์ของแต่ละคน ทั้งสัญชาติ การใช้ประโยชน์จากทรัพย์ และมีบริษัทเข้ามาเกี่ยวข้องหรือไม่ ไม่มีสิ่งใดในบทความนี้แทนคำแนะนำอิสระจากนักกฎหมายไทยที่มีคุณสมบัติ ก่อนที่คุณจะลงนามในเอกสารใด ๆ และข้อมูลเรื่องการถือครองบนเว็บไซต์นี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการพูดคุยนั้น ไม่มีวันใช้แทนกันได้

เมื่อพูดไว้อย่างนั้นแล้ว นี่คือความหมายที่แท้จริงของแต่ละคำ และทำไมเกาะลันตาโดยเฉพาะ จึงทำให้เรื่องนี้ควรทำความเข้าใจก่อนเริ่มดูทรัพย์ที่ประกาศขาย

กรรมสิทธิ์ขาด (Freehold)

กรรมสิทธิ์ขาด (โฉนด) คือการเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินอย่างสมบูรณ์ นานเท่าที่เจ้าของต้องการ เป็นเอกสารสิทธิ์ที่แข็งแรงที่สุดตามกฎหมายไทย ความยุ่งยากสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ไม่ได้อยู่ที่ตัวเอกสารสิทธิ์ แต่อยู่ที่กฎหมายไทยโดยทั่วไปไม่อนุญาตให้บุคคลต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโดมิเนียมได้ (ภายใต้โควตาการถือครองของต่างชาติในอาคารนั้น) แต่ที่ดิน และบ้านบนที่ดิน เป็นอีกเรื่องหนึ่ง ซึ่งเป็นเหตุผลที่โครงสร้างสองแบบด้านล่างนี้มีอยู่

สิทธิการเช่า (Leasehold)

สิทธิการเช่าคือสิทธิระยะยาวในการใช้ที่ดินและอาคารบนที่ดินนั้น ซึ่งจดทะเบียนไว้ในเอกสารสิทธิ์ โดยไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน การเช่าที่จดทะเบียนในประเทศไทยโดยทั่วไปมีระยะเวลาสูงสุด 30 ปี บางครั้งมีสิทธิต่ออายุเขียนไว้ในสัญญา แต่สิทธิต่ออายุนั้นเป็นคำมั่นตามสัญญาระหว่างคู่สัญญา ไม่ได้รับประกันว่าจะบังคับใช้กับเจ้าของที่ดินรายใหม่ในอนาคตได้แบบเดียวกับสัญญาเช่าฉบับแรก นี่คือเรื่องที่สำคัญที่สุดที่ต้องให้ทนายตรวจจริง ๆ: สัญญาเขียนเรื่องการต่ออายุไว้อย่างไร และมีค่าจริงแค่ไหน

สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านบนเกาะลันตา ไม่ใช่ห้องชุดคอนโด สิทธิการเช่ามักเป็นโครงสร้างที่ใช้กัน เป็นวิธีถือครองทรัพย์ที่ปกติและพบได้ทั่วไปที่นี่ ไม่ใช่การยอมลดเงื่อนไขหรือสัญญาณอันตราย แต่ระยะเวลาเช่าและความแข็งแรงของข้อต่ออายุ คือเรื่องที่ป้ายยืนยันของเว็บไซต์นี้ ระวังอย่างยิ่งที่จะไม่สื่อว่าเราได้ยืนยันแล้ว ป้าย “ยืนยันเจ้าของแล้ว” หมายความว่าเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ ได้รับการตรวจสอบโดยผู้เชี่ยวชาญ และผู้ลงประกาศมีสิทธิ์ให้เช่าหรือขายทรัพย์นั้น ไม่ใช่ข้อความรับรองเกี่ยวกับเงื่อนไขการเช่า และไม่ควรถูกตีความเช่นนั้นเลย

การถือผ่านบริษัท (Company-held)

โครงสร้างแบบที่สามคือบริษัทจำกัดของไทย ที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นผู้ถือหุ้นส่วนน้อยและมักเป็นกรรมการด้วย ถ้าทำอย่างถูกต้อง มีผู้ถือหุ้นไทยตัวจริงและมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจจริง นี่เป็นโครงสร้างที่ชอบด้วยกฎหมาย แต่ถ้าทำเป็นแค่กระดาษเพื่อเลี่ยงข้อห้ามการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ คือใช้ผู้ถือหุ้นแทน (นอมินี) ที่ไม่มีส่วนได้เสียจริง ก็จะอยู่ในพื้นที่ทางกฎหมายที่มีข้อโต้แย้งจริง และการบังคับใช้กับการถือหุ้นแทน ก็เข้มงวดขึ้นเรื่อย ๆ ตลอดหลายปีที่ผ่านมา นี่คือโครงสร้างที่ต้องมีทนายมากที่สุด ทั้งก่อน ไม่ใช่หลัง

ทำไมเรื่องนี้จึงสำคัญเป็นพิเศษบนเกาะลันตา

วิลล่าและบ้านจำนวนมากบนเกาะตั้งอยู่บนที่ดินแบบสิทธิการเช่าหรือถือผ่านบริษัท มากกว่าบ้านพร้อมที่ดินแบบกรรมสิทธิ์ขาด เหตุผลง่าย ๆ คือที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติสนใจส่วนใหญ่เป็นบ้านและที่ดิน ไม่ใช่คอนโดมิเนียม และการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินปิดสำหรับบุคคลต่างชาติ เรื่องนี้ไม่ได้มีแค่ที่ลันตา แต่สัดส่วนโครงสร้างที่คุณจะเจอจริงระหว่างดูทรัพย์ขายที่นี่ เอียงไปทางสิทธิการเช่าและการถือผ่านบริษัท มากกว่าตลาดคอนโดริมหาดที่อื่นในประเทศไทย การรู้ความต่างก่อนเริ่มดู จะช่วยไม่ให้คุณหลงรักประกาศ เพียงเพราะตัวทรัพย์ แล้วค่อยมาถามเรื่องการถือครองเมื่อผูกพันไปแล้ว

แล้วควรทำอย่างไร

• ถามโครงสร้างการถือครองของประกาศตั้งแต่เนิ่น ๆ ไม่ใช่หลังจากตัดสินใจว่าอยากได้แล้ว ประกาศที่แสดงโครงสร้างการถือครองไว้ คือข้อมูลที่เจ้าของแจ้งเรา เป็นจุดเริ่มต้นให้ทนายของคุณตรวจสอบ ไม่ใช่ข้อสรุป
• หาทนายความไทยที่เป็นอิสระ ที่คุณว่าจ้างเอง ไม่ใช่คนที่ผู้ขายแนะนำ ให้ตรวจเอกสารสิทธิ์จริง และโครงสร้างสัญญาเช่าหรือบริษัท ก่อนผูกมัดตัวเองกับสิ่งใด
• ถามเจาะจงเรื่องเงื่อนไขการต่ออายุของสิทธิการเช่าทุกกรณี และถามว่าผู้ถือหุ้นและกรรมการคนอื่น ๆ ในโครงสร้างบริษัทคือใครกันแน่

ทั้งหมดนี้ก็ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเช่นกัน เป็นเพียงรายการคำถามสั้น ๆ ที่ทนายจะต้องตอบให้ได้ สำหรับสถานการณ์ของคุณ หากอยากเห็นว่าเรื่องการถือครองอยู่ตรงไหนในการซื้อทั้งหมด ทั้งการยื่นข้อเสนอ การตรวจสอบสถานะ และการโอน ดูการซื้ออสังหาริมทรัพย์บนเกาะลันตาเป็นอย่างไรจริง ๆ หรือสอบถามทีมงานของเรา ว่าตอนนี้มีอะไรขายอยู่บ้าง หรืออ่านว่าคำว่า “ยืนยันแล้ว” หมายความว่าอะไร บนประกาศก่อนเริ่มดู