Pleine propriété, bail et détention via une société à Koh Lanta
Ceci est une information générale, pas un conseil juridique. Il n’a pas encore été relu par un avocat spécialisé en droit immobilier thaïlandais : considérez ce qui suit comme une base pour vos propres questions, et non comme des réponses définitives. Le droit immobilier thaïlandais a des conséquences concrètes sur la façon dont un achat est structuré, et ces conséquences varient selon la situation de chacun : nationalité, usage prévu du bien, intervention ou non d’une société. Rien ici ne remplace l’avis indépendant d’un juriste thaïlandais qualifié avant toute signature, et toute indication sur le régime de propriété figurant sur ce site n’est jamais qu’un point de départ pour cette discussion, jamais un substitut.
Cela étant dit, voici ce que ces termes signifient réellement, et pourquoi Koh Lanta en particulier justifie de bien les comprendre avant de commencer à regarder les biens à vendre.
La pleine propriété (freehold)
La pleine propriété (chanote) est la propriété entière d’un terrain et de tout ce qui y est construit, aussi longtemps que le propriétaire souhaite le conserver. C’est la forme de titre la plus solide reconnue par le droit thaïlandais. La difficulté pour un acheteur étranger ne tient pas au titre lui-même, mais au fait que le droit thaïlandais n’autorise généralement pas un particulier étranger à détenir un terrain en pleine propriété. Un étranger peut acquérir en pleine propriété un appartement en copropriété (dans la limite du quota de propriété étrangère de l’immeuble), mais un terrain, ou une maison sur un terrain, c’est une autre affaire ; c’est d’ailleurs la raison d’être des deux structures ci-dessous.
Le bail (leasehold)
Un bail est un droit d’usage de longue durée sur un terrain et sur tout bâtiment qui s’y trouve, enregistré sur le titre, sans propriété du terrain lui-même. En Thaïlande, les baux enregistrés courent généralement jusqu’à 30 ans, parfois avec une option de renouvellement inscrite au contrat ; mais une option de renouvellement est un engagement contractuel entre les parties, et non une garantie opposable à un futur propriétaire du terrain au même titre que le bail initial. C’est le point le plus important à faire vérifier par un avocat : ce que le contrat prévoit pour le renouvellement, et ce que cela vaut réellement.
Pour un étranger qui achète une maison à Koh Lanta plutôt qu’un appartement, le bail est généralement la structure en jeu. C’est une façon tout à fait normale et courante de détenir un bien ici, ni un compromis ni un signal d’alarme ; mais la durée du bail et la solidité de toute clause de renouvellement sont précisément ce que les badges de vérification de ce site veillent à ne jamais laisser entendre que nous avons confirmé. Un badge « propriétaire vérifié » signifie que les titres de propriété ont été examinés par un professionnel et que la personne qui publie le bien a le droit de le louer ou de le vendre ; ce n’est pas une déclaration sur les conditions du bail, et il ne doit jamais être lu comme tel.
La détention via une société
La troisième structure est une société à responsabilité limitée thaïlandaise, majoritairement détenue par des Thaïlandais, qui possède le titre en pleine propriété, l’acheteur étranger en étant actionnaire minoritaire et souvent dirigeant. Mise en place correctement, avec de vrais actionnaires thaïlandais et une réelle activité, c’est une structure légitime. Montée comme un simple exercice de papier pour contourner la règle sur la propriété foncière des étrangers (actionnaires prête-noms sans réel intérêt dans la société), elle se situe sur un terrain juridique réellement contesté, et les contrôles sur les montages avec prête-noms se sont durcis au fil des ans. C’est la structure qui exige le plus de consulter un avocat avant, et non après.
Pourquoi c’est particulièrement important à Koh Lanta
Une grande partie des villas et des maisons de l’île se trouve sur des terrains en bail ou détenus via une société plutôt qu’en pleine propriété titrée, tout simplement parce que l’essentiel des biens qui intéressent les étrangers sont des maisons avec terrain, et non des appartements, et que la propriété foncière est fermée aux particuliers étrangers. Ce n’est pas propre à Lanta, mais l’éventail de structures que vous rencontrerez en regardant les biens à vendre ici penche davantage vers le bail et la détention via une société que, par exemple, sur un marché d’appartements en front de mer ailleurs en Thaïlande. Connaître la différence avant de commencer vos recherches vous évite de craquer pour une annonce sur la seule foi du bien, pour ne vous intéresser au régime de propriété qu’une fois déjà attaché.
Ce qu’il faut concrètement faire
- Renseignez-vous tôt sur le régime de propriété du bien, pas après avoir décidé que vous le vouliez. Lorsqu’une annonce indique un régime de propriété, il s’agit de ce que le propriétaire nous a déclaré : un point de départ pour les vérifications de votre avocat, pas une conclusion.
- Faites appel à un avocat thaïlandais indépendant (que vous avez choisi, pas celui que recommande le vendeur) pour examiner les titres de propriété et la structure du bail ou de la société avant de vous engager à quoi que ce soit.
- Posez des questions précises sur les conditions de renouvellement de tout bail, et sur l’identité réelle des autres actionnaires et dirigeants de toute société.
Rien de tout cela n’est non plus un conseil juridique : c’est la courte liste des questions auxquelles un avocat devra répondre pour votre situation. Pour savoir où s’inscrit le régime de propriété dans l’ensemble de l’achat (l’offre, les vérifications préalables et le transfert lui-même), consultez comment se passe vraiment l’achat d’un bien à Koh Lanta. Vous pouvez aussi demander à notre équipe ce qui est actuellement à vendre, ou lire ce que signifie « vérifié » sur une annonce avant de commencer.